Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 06-09-19 13:03

Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst door de TopicStarter : 06-09-19 13:03

Hoi,

Sinds een tijd woon ik samen met mijn vriend, ik heb zelf ook een koopwoning en daar zijn we eigenlijk nooit. Nu vind ik verkopen wat jammer, het is namelijk een prachtige woning op een hele mooie plek en redelijk uniek. Ik kan er ook nog niet echt afscheid van nemen, het is mijn eerste echte eigen huis. Mijn vriend vind alles prima maar op dit moment betaal ik best wat lasten voor eigenlijk niets.
Nu heb ik hem al een tijdje in de verhuur via airbnb, dat bevalt op zich prima maar het zijn best vaak mensen die voor een nacht komen en dan kun je er weer heen om bedden te verschonen e.d. (wij wonen 3 kwartier bij dit huis vandaan.) Bovendien liep het in de zomer heel goed en kon ik de kosten er grotendeels mee dekken maar loopt het in het najaar toch behoorlijk terug, dus schiet ik er nog weinig mee op.
Via via kreeg ik pas de vraag of ik mijn huis niet regulier wil verhuren voor in ieder geval een jaar. Gaat om een jonge meid, alleenstaand met kind, die met spoed een woning zoekt omdat haar relatie uit is. Zij zou dit huis graag huren en lijkt mij ook een prima optie. (huizen gaan hier sowieso snel in de particuliere verhuur, er is niet zoveel.)
Ze moet wel onder de huurtoeslaggrens blijven in verband met aanvraag van de toeslag. Op zich is dat voor mij prima.
Nu heb ik alleen wat praktische vragen:
- Hoe doe ik dat met meubels, zij wil best veel spullen meehuren omdat ze niets heeft, wij nemen het niet mee naar ons andere huis.
- Maakt het uit dat ze in een particulier huis onder de huurtoeslaggrens moet blijven?
- Wat kost mij dit aan belasting?
- Ik heb gevonden dat ik bij de bank moet aanvragen dat ik van plan ben te verhuren, hoe kan ik dat het beste doen?
- Wat doe ik met het contract? Standaard? Of beter even langs onze notaris gaan? (moet ik volgende week toch zijn.)
- Hoe kan ik voorkomen dat ik de huurder er niet meer uitkrijg?

We hebben best wat huizen in de verhuur gehad de laatste jaren maar dat was via de familie. Zij hebben wel hun idee hoe ik dit moet doen maar ik wil toch graag ook wat adviezen van anderen horen.

Alvast dank!

**Geplaatst**: 06-09-19 13:07

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 13:07

Ontvang je wel genoeg huur om onder de huurtoeslaggrens te blijven? M.a.w. Kun je jouw hypotheek ervan betalen? Grens is € 710,58.

Huis verhuren is box 3.

Heel goed dicht timmeren dat ze er na een jaar uit moet.

**Geplaatst**: 06-09-19 13:13

Geplaatst: 06-09-19 13:13

Ik heb het destijds aan de hand gehad met de woning van mijn vriend en we hebben het een en ander hiervoor uitgezocht.

Mochten wij de woning verhuren en gelijk spelen met hypotheek (wij konden bijvoorbeeld niet meer de hypotheekrente aftrekken), inboedel en kosten voor onderhoud, dan kwam onze woning ver boven de huurgrens uit.

Je hebt niets te zeggen over wat mensen binnen je woning doen. Huisdieren konden wij bijvoorbeeld niets over eisen (voor ons een harde eis)

Het beschermingsrecht dat huurders hebben dat heeft ons uiteindelijk doen besluiten om de woning toch te verkopen. Je bent als verhurende partij eigenlijk gewoon de sjaak. Mocht de huurder niet betalen, je woning van binnen slopen etc, dan nog moet je heel erg je best doen om de huurder uit te zetten.

Uiteindelijk hebben wij het een tijdje verhuurt aan familie en toen dit afliep hebben we verkocht. En zelfs met familie hebben we kosten gehad aan herstelwerkzaamheden.

**Geplaatst**: 06-09-19 13:46

Geplaatst: 06-09-19 13:46

Er bestaat een checklist waarmee je een richtlijn van de huurprijs kan uitrekenen. Via mijn google vind ik enkel Vlaamse sites, maar in Nederland bestaat het ook.

**Geplaatst**: 06-09-19 13:55

Geplaatst: 06-09-19 13:55

Wij hebben hier alleen maar slechte ervaringen mee. Er heeft een huurder in gezeten die vanaf dag 1 niet betaalde ("laptop zit nog in een doos, maar ik zal de huur z.s.m betalen, hoor!"). Werkelijk waar nooit een euro van gezien. Binnen twee weken is de juridische procedure gestart en pas na een jaar kon het gezin worden uitgezet door de politie. Dan loop je dus een jaar inkomsten mis en verwacht maar niet dat je er ooit nog wat van terugziet. Het huis werd door geen van de huurders normaal onderhouden, in de zin van opgeruimd, schoon of een keer iets aan de tuin doen. Veel was rood geschilderd en dan helaas niet netjes, want waarom zou je iets netjes doen als je alleen ter overbrugging een huurwoning nodig hebt? Daar geven de huurders echt niet om. Je zit later zelf met een woning die op z'n zachtst gezegd niet meer zo aantrekkelijk is voor de verkoop.

Het ging bij ons om gezinnen die gewoon particulier wilden huren en die dus ook hogere bedragen konden betalen. Onder andere tweeverdieners met goede banen. Dat is dus geen garantie.

Ik zou er niet aan beginnen. Er zitten heel veel haken en ogen aan.

**Geplaatst**: 06-09-19 16:36

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 16:36

https://www.eigenhuis.nl/besparen/tijdelijke-verhuur
Het gaat dan dus niet om een verhuur onder de leegstandswet, want je wilt het niet verkopen, dus kom je in de rechterkolom uit.
Ook lijkt het me goed om de puntentelling te doorlopen en te kijken wat de maximale huurprijs is, volgens mij mag je daar wel onder gaan zitten (die optie wordt niet zo vaak genoemd maar volgens mij kan dat gewoon) maar als het heel erg uiteen loopt zou ik het niet doen. Dit gaat overigens om de kale huurprijs, servicekosten kunnen daar los van staan en volgens mij kun je voor gemeubileerd ook apart rekenen, of misschien makkelijker, gewoon verkopen aan de huurder (dan hoef je namelijk niet te vervangen als er iets kapot gaat.)

**Geplaatst**: 06-09-19 17:00

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 17:00

Banken geven maar zelden akkoord voor verhuur met huurbescherming. En onder de huurbescherming van de huurder zal je niet zomaar uitkomen. Je kunt gewoon gemeubileerd verhuren. Goed noteren wat er staat, overal foto's van maken, borg vragen en er niet vanuit gaan dat je nog iets fatsoenlijk terug krijgt

.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:20

Geplaatst: 06-09-19 17:20

veerledec schreef:
Banken geven maar zelden akkoord voor verhuur met huurbescherming. En onder de huurbescherming van de huurder zal je niet zomaar uitkomen. Je kunt gewoon gemeubileerd verhuren. Goed noteren wat er staat, overal foto's van maken, borg vragen en er niet vanuit gaan dat je nog iets fatsoenlijk terug krijgt .

Even los van dit topic. Maar dat laatste is toch eigenlijk triest

.

Ik ben ook nog afhankelijk van huurwoningen en ik herken mezelf helemaal niet in het beeld dat hier van huurders geschetst wordt

.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:22

Geplaatst: 06-09-19 17:22

Ik zou in een dergelijke situatie nooit verhuren aan wat je nu als aanbod hebt. Teveel risiko op niet betalen en dan iemand er uit zien te krijgen is een crime.
Beter is het te verhuren op korte termijn kontrakt via een bureau. Bijv. aan mensen die tijdelijk in NL werken c.q. studeren.
Of je maakt een kombi van 's zomers in de BNB en 's winters op bijv. 4 maands kontrakt.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:24

Geplaatst: 06-09-19 17:24

Ik bedoel dat laatste vooral om teleurstellingen te voorkomen. Dus geen al te waardevolle spullen laten staan. Ik heb zelf gemeubileerd verhuurd en verhuur nu nog heel beperkt gemeubileerd (de huidige huurder hoefde geen meubels). Met name IKEA spul en spul wat we dubbel hadden omdat we gingen samenwonen en anders weg moest. Slechte ervaringen met studenten, goede ervaringen met Hongaarse vrachtwagenchauffeurs (via hun werkgever), goede ervaringen met net afgestudeerden.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:26

Geplaatst: 06-09-19 17:26

veerledec schreef:
Ik bedoel dat laatste vooral om teleurstellingen te voorkomen. Dus geen al te waardevolle spullen laten staan. Ik heb zelf gemeubileerd verhuurd en verhuur nu nog heel beperkt gemeubileerd (de huidige huurder hoefde geen meubels). Met name IKEA spul en spul wat we dubbel hadden omdat we gingen samenwonen en anders weg moest. Slechte ervaringen met studenten, goede ervaringen met Hongaarse vrachtwagenchauffeurs (via hun werkgever), goede ervaringen met net afgestudeerden.

Oh zo, haha.

Misschien is zoiets als de hongaarse chauffeurs wat voor TS. Of expats.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:28

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 17:28

Die Hongaarse chauffeurs zijn ook expats he

.

TS, ik heb aan de bank gevraagd hoe laag mijn lening moest zijn ten opzichte van de waarde van de woning om te mogen verhuren, maar het antwoord was duidelijk: nul, en anders geen (expliciete) toestemming.

**Geplaatst**: 06-09-19 17:52

Geplaatst: 06-09-19 17:52

Wij zitten in de verhuur en het is heel moeilijk om mensen uit je huis te halen. Je kunt pas na 3 maanden betalings achterstand naar de rechtbank gaan om je gelijk te krijgen en meestal krijg de bewonen dan nog ruim de tijd om de woning te verlaten, ondanks dat deze de huur niet betaald. Dus pas daar goed mee op!

Verhuren met toestemming van de hypotheek verstrekker gaat meestal op basis van de leegstands wet. Dit houd in dat je de woning voor max 6 maanden aan een en de zelfde huurder mag verhuren en ook nog alleen als de woning te koop staat. De huurder krijgt anders nl huurrecht en is dan niet meer zo eenvoudig uit de woning te krijgen, dat is de nachtmerrie van elke bank!

Een woning verhuren word door de slechte regelgeving ivm woonrecht zeer onaantrekkelijk, zo niet onmogelijk gemaakt.

Je zou kunnen verhuren aan een uitzendbureau. En dan ook echt aan het uitzendbureau en niet aan het werkvolk. Dan is het uitzendbureau ook verantwoordelijk voor de woning en het schoon net netjes houden. Vaak hebben deze bureaus daar ook mensen voor in dienst. Door de opgelegde regel van de overheid is er een keurmerk nodig en bij uitzendbureaus met dit keurmerk kun je gerust verhuren, de mate van controle in de woningen is groot.

**Geplaatst**: 06-09-19 18:08

Geplaatst: 06-09-19 18:08

santie schreef:
Verhuren met toestemming van de hypotheek verstrekker gaat meestal op basis van de leegstands wet. Dit houd in dat je de woning voor max 6 maanden aan een en de zelfde huurder mag verhuren en ook nog alleen als de woning te koop staat.

Die zes maanden klopt niet, zie de link die ik gaf.

Citaat:
Je zou kunnen verhuren aan een uitzendbureau. En dan ook echt aan het uitzendbureau en niet aan het werkvolk.

En zo die uitbuiting in stand houden? Ik zou dat niet willen in elk geval.

**Geplaatst**: 06-09-19 18:16

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 18:16

Wanneer je wil verhuren dan zorgen voor echt waterdichte contracten. Verhuren heeft de bank/hypotheek niets mee te maken en zolang jij je verplichtingen nakomt is er niets aan de hand. De inkomsten uit verhuur zijn onbelast voor zover ik weet. Afhankelijk waar je woning staat en wat de grootte is zou je ook aan expats kunnen denken, dan is de opbrengst een stuk hoger. Zou met die jonge dame uitkijken, kleine kinderen, gescheiden, onder de grens blijven, logisch dat ze weinig geld heeft op het moment maar kan ze het ook blijven betalen? Zet vooral in het contract dat het maandelijks opzegbaar is, want gaat jouw relatie uit heb je zelf een plekje nodig.

**Geplaatst**: 06-09-19 18:50

Geplaatst: 06-09-19 18:50

santie schreef:
Wij zitten in de verhuur en het is heel moeilijk om mensen uit je huis te halen. Je kunt pas na 3 maanden betalings achterstand naar de rechtbank gaan om je gelijk te krijgen en meestal krijg de bewonen dan nog ruim de tijd om de woning te verlaten, ondanks dat deze de huur niet betaald. Dus pas daar goed mee op!

Verhuren met toestemming van de hypotheek verstrekker gaat meestal op basis van de leegstands wet. Dit houd in dat je de woning voor max 6 maanden aan een en de zelfde huurder mag verhuren en ook nog alleen als de woning te koop staat. De huurder krijgt anders nl huurrecht en is dan niet meer zo eenvoudig uit de woning te krijgen, dat is de nachtmerrie van elke bank!

Een woning verhuren word door de slechte regelgeving ivm woonrecht zeer onaantrekkelijk, zo niet onmogelijk gemaakt.

Je zou kunnen verhuren aan een uitzendbureau. En dan ook echt aan het uitzendbureau en niet aan het werkvolk. Dan is het uitzendbureau ook verantwoordelijk voor de woning en het schoon net netjes houden. Vaak hebben deze bureaus daar ook mensen voor in dienst. Door de opgelegde regel van de overheid is er een keurmerk nodig en bij uitzendbureaus met dit keurmerk kun je gerust verhuren, de mate van controle in de woningen is groot.

Leegstandswet is minimaal 6 maanden

**Geplaatst**: 06-09-19 18:58

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 18:58

ik heb destijds ook mijn huis in de verhuur gehad, geen hypotheek aftrek meer van de rente, ik heb het niet gemeld aan de bank waar mijn hypotheek liep, tijd een fijne huurder erin gehad, daarna dramatisch, ik vroeg wel borg aan de huurder, heb ik ook niet terugbetaald en daar de schilderkosten van betaald.
ken genoeg mensen die verhuren, wel via een makelaar, daar hoor ik weinig dramatische verhalen van. Misschien een optie bij een makelaar vragen of via een bemiddelingsbureau zoals directwonen? zo prive verhuren zou ik zelf nooit meer doen, heb het ook verkocht dat het vrij kwam.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:04

Geplaatst: 06-09-19 19:04

bigone schreef:
Wanneer je wil verhuren dan zorgen voor echt waterdichte contracten. Verhuren heeft de bank/hypotheek niets mee te maken en zolang jij je verplichtingen nakomt is er niets aan de hand. De inkomsten uit verhuur zijn onbelast voor zover ik weet.

Ik weet niet hoe het nu ziet, maar toen ik nog 'koper' was stond er zeer duidelijk in de hypotheekaktie dat er niet (onder)verhuurd mocht worden.
Ook zijn de inkomsten van verhuur zeker niet onbelast, dat is voor de belasting nl gewoon 'inkomen' en werd vanaf 350 euro als zodanig berekend. Je bent dus ook verplicht om het op te geven.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:10

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 19:10

Op de eerste vraag weet ik alleen antwoord. Meubels moet ze kopen. Of je moet het eruit halen. Ik heb toen we in ons particuliere huurhuis introkken alles wat er nog in stond over genomen voor 200 euro (4 kasten en alle gordijnen)

**Geplaatst**: 06-09-19 19:12

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 19:12

Check de mogelijkheid voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (max. 2 jaar).

**Geplaatst**: 06-09-19 19:12

Geplaatst: 06-09-19 19:12

Een woning waar je niet in woont is box 3. Je betaalt dus een heffing over een forfaitair rendement over het saldo van de waarde van de verhuurde woning minus je hypotheek. Minus een stempel. Dus vaak nul per saldo. De huurinkomsten zijn niet separaat belast dus.

Inderdaad staat in veel hypotheekakten dat verhuur een reden is om de hypotheek op te zeggen.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:12

Geplaatst: 06-09-19 19:12

Kabayo schreef:
Op de eerste vraag weet ik alleen antwoord. Meubels moet ze kopen. Of je moet het eruit halen. Ik heb toen we in ons particuliere huurhuis introkken alles wat er nog in stond over genomen voor 200 euro (4 kasten en alle gordijnen)

Nee hoor, je kan gemeubileerd verhuren.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:13

Geplaatst: 06-09-19 19:13

bigone schreef:
Wanneer je wil verhuren dan zorgen voor echt waterdichte contracten. Verhuren heeft de bank/hypotheek niets mee te maken en zolang jij je verplichtingen nakomt is er niets aan de hand. De inkomsten uit verhuur zijn onbelast voor zover ik weet. Afhankelijk waar je woning staat en wat de grootte is zou je ook aan expats kunnen denken, dan is de opbrengst een stuk hoger. Zou met die jonge dame uitkijken, kleine kinderen, gescheiden, onder de grens blijven, logisch dat ze weinig geld heeft op het moment maar kan ze het ook blijven betalen? Zet vooral in het contract dat het maandelijks opzegbaar is, want gaat jouw relatie uit heb je zelf een plekje nodig.

Als je het niet weet waarom adviseer je TS dan? De bank heeft er juist wel mee te maken. Ook fiscaal is het niet zo makkelijk te zeggen dat de inkomsten onbelast zijn.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:21

Re: Huis verhuren, hoe dan?

Geplaatst: 06-09-19 19:21

Wij mogen inderdaad niet van de bank onderverhuren. En ik kan me niet voorstellen dat het niet belast is.

**Geplaatst**: 06-09-19 19:24

Geplaatst: 06-09-19 19:24

veerledec schreef:
Kabayo schreef:
Op de eerste vraag weet ik alleen antwoord. Meubels moet ze kopen. Of je moet het eruit halen. Ik heb toen we in ons particuliere huurhuis introkken alles wat er nog in stond over genomen voor 200 euro (4 kasten en alle gordijnen)

Nee hoor, je kan gemeubileerd verhuren.

Moet je dat wel willen?